Immobilienkredit Österreich 2025: Zinsen, Anforderungen & Vergleich

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Der Traum vom Eigenheim ist für viele Österreicher ein wichtiges Lebensziel. Doch die Finanzierung einer Immobilie will gut geplant sein. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige über Immobilienkredite in Österreich 2025.

Die KIM-V Regelungen - Das müssen Sie wissen

Seit August 2022 gelten in Österreich strenge Regeln für die Vergabe von Immobilienkrediten. Die KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) soll Überschuldung verhindern.

Anforderung	Wert	Bedeutung
Eigenkapital	Mindestens 20%	Des Kaufpreises inkl. Nebenkosten
Schuldenquote	Maximal 40%	Rate zum Haushaltsnettoeinkommen
Laufzeit	Maximal 35 Jahre	Gesamte Kreditlaufzeit

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von €300.000 (inkl. ca. €30.000 Nebenkosten) benötigen Sie mindestens €66.000 Eigenkapital (20% von €330.000).

Arten von Immobilienkrediten

1. Klassischer Immobilienkredit

Der klassische Immobilienkredit dient dem Kauf von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken. Die Immobilie selbst dient meist als Sicherheit (Hypothek).

Typische Konditionen:

• Kreditsumme: €50.000 bis €1.500.000
• Laufzeit: 15 bis 35 Jahre
• Zinsbindung: variabel, fix oder gemischt

2. Baufinanzierung

Speziell für den Neubau konzipiert. Die Auszahlung erfolgt oft in Tranchen nach Baufortschritt.

Besonderheiten:

• Auszahlung nach Baufortschritt
• Bereitstellungszinsen möglich
• Baubegleitung durch die Bank

3. Wohnkredit für Renovierung

Für Sanierung, Modernisierung oder Umbau bestehender Immobilien.

Vorteile:

• Oft niedrigere Summen möglich
• Kürzere Laufzeiten
• Einfachere Abwicklung

4. Umschuldung

Ablösung bestehender Kredite zu besseren Konditionen.

Wann sinnvoll?

• Zinsniveau deutlich gesunken
• Bessere Bonität als bei Erstabschluss
• Ende der Zinsbindung

Zinsvarianten im Vergleich

Zinsart	Vorteile	Nachteile	Für wen geeignet?
Variabler Zinssatz	Anfangs oft günstiger, flexibel	Zinsänderungsrisiko	Risikofreudige, kurze Laufzeiten
Fixer Zinssatz	Planungssicherheit, konstante Rate	Oft höherer Anfangszins	Sicherheitsorientierte
Mix-Variante	Balance aus beiden	Komplexere Struktur	Diversifikationswillige

Aktuelle Zinssituation 2025

Die Zinsen für Immobilienkredite in Österreich sind abhängig von:

• Leitzins der EZB - Basis für alle Kreditzinsen
• Bonität des Kreditnehmers - Je besser, desto günstiger
• Beleihungswert - Verhältnis Kredit zu Immobilienwert
• Zinsbindungsdauer - Längere Bindung = höherer Aufschlag

Tipp: Die Zinsen können sich täglich ändern. Holen Sie immer mehrere Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch den effektiven Jahreszins, der alle Kosten enthält.

Diese Unterlagen benötigen Sie

Persönliche Unterlagen

• ✅ Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• ✅ Aktuelle Meldebestätigung
• ✅ Letzte 3 Gehaltszettel
• ✅ Steuerbescheid (bei Selbständigen)
• ✅ Aufstellung bestehender Kredite und Verbindlichkeiten
• ✅ Kontoauszüge der letzten 3 Monate

Objektunterlagen

• ✅ Kaufvertrag oder verbindliches Kaufanbot
• ✅ Aktueller Grundbuchauszug
• ✅ Baubewilligung und Baupläne
• ✅ Energieausweis
• ✅ Kostenvoranschläge (bei Neubau/Sanierung)
• ✅ Fotos der Immobilie

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Vergessen Sie nicht die Kaufnebenkosten - diese betragen in Österreich ca. 10-12% des Kaufpreises:

Kostenart	Höhe
Grunderwerbsteuer	3,5% vom Kaufpreis
Grundbucheintragung	1,1% vom Kaufpreis
Notarkosten	ca. 1-3% vom Kaufpreis
Maklerprovision	bis zu 3% + MwSt.
Hypothekareintragung	1,2% der Kreditsumme

5 Tipps für die optimale Finanzierung

1. Eigenkapital maximieren

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Konditionen erhalten Sie. Ideal sind 30% oder mehr.

2. Angebote vergleichen

Holen Sie mindestens 3-5 Angebote von verschiedenen Banken ein. Die Unterschiede können mehrere tausend Euro ausmachen.

3. Nebenkosten einkalkulieren

Planen Sie die Kaufnebenkosten von 10-12% zusätzlich ein - diese müssen meist aus Eigenmitteln bezahlt werden.

4. Puffer einplanen

Kalkulieren Sie nicht zu knapp. Unvorhergesehene Ausgaben können immer auftreten.

5. Sondertilgungen vereinbaren

Achten Sie auf die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen, um den Kredit schneller abzuzahlen.

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Fazit

Ein Immobilienkredit ist eine langfristige Verpflichtung, die gut überlegt sein will. Mit den richtigen Vorbereitungen und einem gründlichen Vergleich können Sie jedoch tausende Euro sparen. Beachten Sie die KIM-V Regelungen, bringen Sie ausreichend Eigenkapital mit und vergleichen Sie mehrere Angebote.

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Stand: Dezember 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Zinsen und Konditionen können sich jederzeit ändern.